| 凌克：拐点不是向下 房价大跌可能性不大 |
http://www.yn56.com 2008-1-25 16:34:14 采编:cyl |
从去年10月开始一直到12月，全国对房价拐点的争论非常大，凌克认为这个拐点不是一个向下的拐点，而是一个让中国的房地产产业更加平稳地向前发展的拐点。他强调，房价要想大幅度下跌的可能性几乎没有，总体来说房价应继续保持上升势头。同时，凌克表达了对中国地产的形势和发展充满希望。 供求关系仍然失衡 房价大跌可能性不大 凌克介绍，金地公司在全国从北到南，14个城市进行房地产开发，这些城市北到沈阳，南到整个广东省的珠江三角洲。在对楼盘的数据整理总结的基础上，发现去年10月份开始，整个广东省的价格确实发生了一些变化，在深圳实际上房价的跌幅超过15%-20%，但是深圳房价在一段时间的增幅也特别大，如果单一楼盘进行比较，增幅可达100%。广州房价的跌幅达到15%。但是是不是就可以认为拐点到来了呢？ 凌克表示，深圳今年的房地产销售价格跌幅比较大，特别是下半年，最主要的因素就是供求关系决定了房价的变化。他介绍，深圳在平时一年卖700、800万平方米，今年只卖了400万平方米，所以销售增幅、跌幅很大。但是到了明年、到了后年，深圳在过去的一两年之内所供应的土地都是非常少的，不过是一两百万平方米。这么小的量和真正的需求相比，是供不应求的，所以房价下跌的可能性微乎其微。 广州也是全国房价跌幅比较大的城市，但是今年广州的形势比深圳还好，广州的房价跌了15%左右，销售的量就上去了，在环渤海、东北、华东地区也在出现一些观望的现象，金地对每个城市的楼盘进行统计，可以看到观望的现象在逐步地随着价格的平稳逐步淡化。所以，凌克总结得出，这个拐点是房价不至于大幅提升的一种拐点，而不是房价会大幅下跌的拐点。他强调房地产市场主要看供求关系。在供求关系不变的情况下，房地产市场是不会出现全面性调整的。全面性调整将使70%的地产企业都要倒闭。 谈到需求，凌克介绍金地曾在全国范围内做过一个统计，如果说是纯粹投资的需求，在整个开发的房地产项目中所占的比重是不高的，所占的比重不过就是10%，这是纯粹投资的需求。但是推动这个需求的增长就是中国人口的红利。 另外一方面就是人民币汇率的增长，综合人口红利和人民币汇率的增长，凌克相信在未来相当长一段时间中国房地产不会发展成为一个灾难性的行业。 第二方面，从供给看。中国18亿亩农耕地的红线，而且从土地的拆迁，成本也是越来越高，长期来看供求还将处在一个失衡的状态。在这样的情况之下，房地产要大跌，是不可能的。 拿地不是坏事 拿了最多的地不一定是好事 对于近几年国家采用的宏观调控政策，有土地政策、信贷政策、按揭政策等，在这些政策背后大家应该注意的一个问题是什么？凌克认为，最重要的问题就是公司平稳发展的问题，因为没有任何一家房地产公司最后倒闭是因为拿少了地而倒闭的，而所有的房地产公司倒闭它的原因都是拿了太多的地才倒闭的。 凌克认为，中国政府对宏观调控将继续一种长期的、常态型的调控，所以在这种宏观调控的政策之下大家应该考虑怎么样去经营？大家原来认为都是拿到最多的地就是好事，第二就是把房价卖得最高就是好事，但是我想在这里告诉大家，第一拿了最多的地不一定是好事，美国在90年代50%的地产商全部倒闭了，其中唯一的原因就是在银根紧缩、利率高起的情况下拿了太多的地，最后支付不了，地价下跌的情况下出现了倒闭。 房子不能老是捂着 针对捂盘问题，凌克认为，大家原来期望把房子不要卖了，这样的情况要引起注意，以前老以为捂盘不卖就会升值，金地公司做了这么久，了解到房子不能老是捂着，要快速滚动地开发，希望引起大家重视，金地公司一直不以土地储备为第一，也不以房价的顶点，不以卖为第一，而以快速滚动开发进行平稳地经营，这是金地放在第一要领的。 凌克就此问题提醒大家，最近政府要给中产阶级一些优惠型的住房，也就是说今后住房的结构可能会发生一些变化，如果要使产业发展得更长久，更平稳，我们还是应该要注意一些问题。第一个问题，现在的金融政策，对改善型的需求影响过大，可以提高首付，但是利润提高得太多，这个对改善型的需求影响会更大。我们要拥护国家的宏观调控政策，保护民众能够有保障性的住房居住，要限制那些投机型的需求，这种需求有的要鼓励，有的要抑制，所以关于第二套房的政策是怎么样，这个我们要考虑，关于第三套房的政策是怎么样，我们也要考虑，我们应该 (续) |
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