| 房地产业有望维持景气 |
http://www.yn56.com 2007-12-28 10:05:46 采编:jyy |
这是一个最好的时代。中国房地产业在成型10年后，不断攀登繁荣与景气的巅峰。这也是一个最充满变数的时代。在一片"涨"声中，房地产业成为宏观调控的主要对象之一。在货币政策从紧的大背景下，"亦真亦幻"的行业拐点"若隐若现"。 房地产业走完充满争议的2007年，将迎来变数更大的2008年，对于该行业的多空分歧愈加显著。不过，站在牛市的十字路口，一些基本的定数依然可以把握。 在财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下，未来二至三年内，房地产业景气有望维持。同时，随着住房保障体系的构建以及信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾也有望得到缓解。 可以预见，今后，过度依靠占有土地和金融资源的发展模式将难以为继。沿着"资本路线图"，行业整合将进一步展开，各种要素资源将向营运效率较高的企业集中。 信贷收紧抑制过旺需求 如果说，2005年和2006年的房地产调控政策是以"收缩供给、抑制需求"为主要思路，那么，今年密集出台的调控新政，则将"平衡供求"视为政策目标的第一落点。其中，抑制过旺需求，尤其是投资性需求的政策导向得以延续。 2007年，中国人民银行6次上调存贷款利率，一年期贷款基准利率已提高到7.47%;此外，10次上调准备金率至14.5%，创20余年来最高水平。加息幅度之大、准备金上调频率之高，近年罕见。 9月，央行出台二套房新政收紧房贷，12月，央行又发布补充通知，第二套房贷款以家庭为单位实行从严界定。 广发证券研究员花长劲认为，房贷新政将使目前市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，投资投机需求也将得到遏制。 业内专家解释，第二套房的购买者主要是中高收入群体，而且以投资性购房和置业升级型购房为主，目前这部分需求无疑占据了很大比重。在信贷条件宽松的时候，这种需求会以类似"保证金交易"的形式逐步放大。 但是在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，因而这部分购房需求会逐步下降。另外，利息负担持续加重已经成为购房人另一个重要的成本因素，并由此导致他们延缓置业升级。 数据表明，今年下半年以来，一线城市虽然房地产价格继续上涨，但成交量大幅萎缩。到年底，房地产市场陷入近年来比较罕见的"有价无市"局面，价格也开始松动。市场分析人士指出，现在房地产市场出现局部性和结构性的房价回落，便是过于旺盛的投资和投机需求受到挤压的反应。 中国房地产业协会秘书长朱中一表示，目前房地产市场整体供不应求的矛盾依然存在，因此降低投资性需求有助于缓解房价上涨的压力。 住房保障指向有效供给 不可否认，处在城市化进程中的中国，住房刚性需求和土地供应约束是必须面对的现实。因此，供求紧张很大程度上是一个真实的现状。 研究表明，按照我国2006年底城市人均27平米的住宅建筑面积和2003年至2006年全国城镇人口3.28%的复合增长率来计算，我国每年将有5.1亿平方米建筑面积的城镇房屋需求缺口。 但是，由于流动性充裕造成的资产价格上涨，无疑是在这种"真实"上堆积"泡沫"。 住房问题关乎民生。今年，我国的住房保障建设迈出了实质性的步伐。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的发布和全国城市住房工作会议的召开，传递出了中国高层督战住房保障的历史最强音。 临近年底，建设部联手几大部委接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要文件，以落实国务院关于住房保障的精神。 业内人士认为，随着住房保障制度逐步构建，中低收入者住房问题与富裕人群住房问题将不再纠缠在一起，很大一部分需求将不再通过商品房市场得到满足。同时，不同层次住房需求的厘清有助于引导住房供应的结构性调整。 "未来房地产市场供需缺口的计算，将不再以城市化进程中的整体城镇人口基数为标准，这样将有效缓解供求紧张。"建设部住宅与房地产业司一位官员如是说。 对于作为"夹心层"的中等收入群体，他们的住房问题同样是房地产调控需要考虑的。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，各地正在推出的"两限房"可以解决部分"夹心层"买不起房的问题。 今年10月，国土资源部要求，"今后廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。"业内专家指出，随着土地供应导向的转变，中等收入群体的 (续) |
|||||||||||||
